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 Que demander aux proprio-chevriers avant compromis de vente

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isabel01

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MessageSujet: Que demander aux proprio-chevriers avant compromis de vente   Dim 7 Fév 2010 - 14:14

Bonjour à tous,

On prévoit de signer un compromis fin fevrier/debut mars, mais à vrai dire je ne sais pas quoi demander en terme de preuves, garanties aux proprio-chevriers...avant ce compromis !

Ils disent "indemne de CAEV" comment en être sûr ?

Qu'ai -je le droit d'exiger de voir comme documents avant signature du compromis, parce que apres ce sera trop tard !

A quoi dois je faire attention ?

Par exemple il y a 4,5 ha en propriété et 6ha en fermage, selon eux les autres proprio seront ok pour continuer le fermage, mais comment en être certain ?
Peux on "rompre" un fermage facilement pour en faire un autre pour les repreneurs ?
Peut on avoir une preuve de ça aussi ?

Je suis preneuse de toute infos à ce sujet !
merci de votre aide
bonne soirée
isabelle flower
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marie22

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MessageSujet: Re: Que demander aux proprio-chevriers avant compromis de vente   Lun 8 Fév 2010 - 3:47

il parait évident de ne pas signer un compromis sans preuves...et tu as raison de t'en inquiéter.

normalement vu la taille de l'exploitation, elle est suivie par un comptable.
donc tu dois exiger de voir les résultats d'exploitations, et les bilans avant signatures. ils doivent les montrer sans rechigner.
il doit y avoir une vrai structure dans les comptes et pas justes quelques chiffres sur un bout de papier.
observe les différents postes, cela te donnera un apperçu des dépenses et entrées (véto, alimentation, produit phyto...et autres charges.)
pour les recettes (+) cela doit correspondre aux dépenses (-) sinon le bilan est négatif et c'est le signe que l'exploitation ne tourne pas correctement. (soit c'est un démarage, soit une mauvaise gestion..).

en ce qui concerne le troupeaux il doit y avoir les attestations de la dsv en ce qui concerne les dépistages obligatoires (brucellose, autre chez les chèvres??) et ceux qu'ils disent avoir fait (fièvre Q et autres) ils doivent pourvoir fournir les analyses effectuées et les résultats.
tu dois avoir accès aux ordonnances véto pour connaitre les traitements qui ont eu lieu sur le troupeau. au passage relève le nom du véto et contacte le pour connaitre son opinion.

s'il exploitent des terres ils doivent tenir un cahier avec les parcelles et les traitements reçus.
s'il y a un fermage leur parole ne suffit pas. en cas de vente les fermages ne sont pas reconduit automatiquement il faut t'en assurer avec le proprio qui loue ses terres pour savoir ce qu'il compte en faire.

enfin permet moi de te faire une remarque...mais ne le prends pas mal...

il me semble qu'au stade ou tu en es dans ta recherche, il serait bon que tu sois épaulée par "un homme de loi". les renseignements difusés sur le forum ne sont que des pistes et puisque tu projettes d'investir une belle somme d'argent pour l' exploitation il serait judicieux (je pense) de dépenser quelques euros pour avoir un appui concret et compétant en la matière.
lorsque je lis tes questions cela me fait frissonner (pas de plaisir mais de peur).
être si près du but et ne pas avoir de réponses....
il est grand temps (je pense) de voir un conseiller juridique agricole (ou autre personne compétante) qui puisse te diriger dans tes différentes recherches et démarches.
cela me parait être un peu inconscient de vouloir se lancer avec de tels emprunts ... à l'aveuglette...
il me semble qu'il y a beaucoup de zones d'ombres dans cette histoire...qu'il faut eclaircir avant de signer quoi que ce soit...
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isabel01

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MessageSujet: Re: Que demander aux proprio-chevriers avant compromis de vente   Lun 8 Fév 2010 - 8:19

Merci Marie pour ces précisions et ces conseils !

Il y a effectivement un comptable, on a prévu de le rencontrer la semaine avant le compromis.
J'en parle sur mon post "journal de bord", alors selon le proprio, l'exploit' ne fait actuellement pas de bénéfice.
La chevière s'est installée en 2007, elle a fait ses premiers fromages en 2008.
A l'heure d'aujourd'hui, la vente des fromages permet d'auto financer la ferme, c'est a dire que ça paye toutes les charges (foin, paille, céréales, eau,elec, ...mais aussi leur credit de 600€ en cours).
Elle a 35 chevres et 15 chevrettes, toutes vont mettre bas fin février, donc jusque maintenant elle vendait les fromages produits par juste 35 chèvres.
Les plus vieilles sont nées en 2007.

A compter de mars il y aura donc 50 chevres en lactation et nous souhaitons garder 5 chevrettes pour augmenter le troupeau.

Je ne suis pas experte dans ce domaine, ça se serait sinon... Embarassed mais je trouve que pour 2 ans de vente de fromage c'est pas mal quand même qu'il réussisse à auto financer l'exploit' non ?
Je dis ça mais si ça se trouve c'est tout à fait normal...


Je suis tout a fait d'accord pour être épaulé par une personne de loi, mais je sais pas trop à quelle "type" de personne demandée...Notaire ? avocat ? expert comptable ?...
Je suis en lien avec une notaire, penses tu que ça suffise ?
Je ne sais pas son champ d'action en fait...
Concernant le conseiller juridique agricole, ou puis je en trouver un ? à la chambre d'agri ?
A t'il d'autres compétences qu'un notaire ?

merci de votre aide
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MessageSujet: Re: Que demander aux proprio-chevriers avant compromis de vente   Lun 8 Fév 2010 - 8:36

bonjour,

je me permet d'intervenir pour apporter quelques autres pistes.

avoir un notaire en appui c'est trés bien
un conseillé tu peux en trouvé un a la chambre d'agri ou auprés des syndicats agricoles (fnsea,la conf,la cr)qui ont des conseillers juridiques aussi.

le comptable,n'attendez pas la semaine avant la signature du compromis pour le voir,allez y de suite et si vous envisagez de continuer avec ce comptable,il y a normalement un service juridique compris.

avez vous pris contact avec la safer pour connaitre les prix des terres et batiments agricoles ds votre coin,juste pour etre sur que le prix demandé soit ds les clous par rapport aux autres ventes ou location faites ds le coin?

voila
bon courage pour la suite
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ludo

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MessageSujet: Re: Que demander aux proprio-chevriers avant compromis de vente   Lun 8 Fév 2010 - 9:46

salut salut
je serais comme un peu marie 22 ...... désolé
mais je pense qu'il faut etre méfiant et ne pas aller trop vite!!!
un notaire est la première étape, ensuite a priori tu ne veux pas que cela se sache trop alors aller voir un conseil agricole du coin??!!
par contre une chose me parait risquée!!! a savoir si j'ai bien compris que vous n'allez pas etre en jeune agriculteur ???
donc pas prioritaire par rapport au terrain ... si le proprio actuel ne veux pas que cela se sache c'est peut etre parce qu'il sait que les gentils voisins sont interessé par les terrains... que devient ton projet avec 4.5 ha??? je pense que tu seras vite etouffé par le voisinage...
ensuite quand tu passe un compromis tu peux mettre autant de clause suspensive que tu veux ( certaine sont quand même hors la loi mais le notaire te le dira...) n'hesite pas aà en rajouter
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MessageSujet: Re: Que demander aux proprio-chevriers avant compromis de vente   Jeu 11 Fév 2010 - 2:22

En effet, le centre de gestion doit avoir un juriste!

Pour les terres en location, demandez le nom et l'adresse et allez les rencontrer! Je ne pense pas qu'ils puissent vous enlever le bail sauf s'ils récupèrent les terres pour les exploiter eux-mêmes mais ça ne peut se faire qu'en fin de bail!

Je viens de relire ton journal de bord et tu dis que vous devez aller rencontrer le comptable pour avoir les comptes!!! Les exploitants doivent avoir un bilan et un compte de résultat chez eux et doivent vous le montrer, si ce n'est pas le cas, y a un problème!

Pourquoi veulent-ils arrêter alors qu'ils commencent juste?
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isabel01

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MessageSujet: Re: Que demander aux proprio-chevriers avant compromis de vente   Jeu 11 Fév 2010 - 8:35

GABY
Citation :
avoir un notaire en appui c'est trés bien
un conseillé tu peux en trouvé un a la chambre d'agri ou auprés des syndicats agricoles (fnsea,la conf,la cr)qui ont des conseillers juridiques aussi.

le comptable,n'attendez pas la semaine avant la signature du compromis pour le voir,allez y de suite et si vous envisagez de continuer avec ce comptable,il y a normalement un service juridique compris.

avez vous pris contact avec la safer pour connaitre les prix des terres et batiments agricoles ds votre coin,juste pour etre sur que le prix demandé soit ds les clous par rapport aux autres ventes ou location faites ds le coin?

Merci pour les infos, concernant le comptable, c'est sûr qu'il faudrait le voir rapidement mais il se trouve à 2H30 de chez nous et surtout pour le moment on a même pas son nom !
On est en train de mettre tout ça au clair avec les vendeurs, tous ces flous sur la vente nous déplaisent, on leur a mis un mail hier soir, notament pour se mettre d'accord sur les arrhes le jour du compromis, et de leur réponse découlera la suite...
S'ils ne sont pas d'accord pour le montant des arrhes qu'on leur propose, cela mettra fin à notre projet d'installation sur cette ferme.
On attend la réponse...

J'ai appelé aujourd'hui la chambre d'agri, et l'adasea pour en parler, et demain je dois appeler le technicien caprin du coin pour avoir son opinion sur cette ferme.
Je finis par me dire qu'ils doivent avoir quelque chose à cacher si on peut pas avoir accés aux comptes ! scratch ou ils ne sont pas vraiment sûrs de vouloir vendre... Rolling Eyes

Concernant les prix pratiqués dans le coin, ils sont corrects aussi bien côté terres que côté habitation, j'ai tout vérifié !

LUDO
Citation :
mais je pense qu'il faut etre méfiant et ne pas aller trop vite!!!
un notaire est la première étape, ensuite a priori tu ne veux pas que cela se sache trop alors aller voir un conseil agricole du coin??!!
par contre une chose me parait risquée!!! a savoir si j'ai bien compris que vous n'allez pas etre en jeune agriculteur ???
donc pas prioritaire par rapport au terrain ... si le proprio actuel ne veux pas que cela se sache c'est peut etre parce qu'il sait que les gentils voisins sont interessé par les terrains... que devient ton projet avec 4.5 ha??? je pense que tu seras vite etouffé par le voisinage...
ensuite quand tu passe un compromis tu peux mettre autant de clause suspensive que tu veux ( certaine sont quand même hors la loi mais le notaire te le dira...) n'hesite pas aà en rajouter

Plus on avance et plus on prend finalement notre temps, dans le sens ou on veux que tout soit clair et limpide si on décide de signer, même si cette ferme est vraiment notre coup de coeur, on ne prendra pas de risques !
Le conseiller agricole du coin je le trouve ou ? à la chambre d'agri ?
Nous ne serons effectivement pas jeune agri, mais si on exploite les terres en location au moins 3 ans comme disait Bouc occitan plus haut, on ne sera pas prioritaire ?
Je pense que les voisins serait interressés...
peux t'on reprendre un bail lors de la vente , ou les vendeurs doivent le rompre et nous en refaire un ?

Tu as raison concernant le compromis on va étudier toute les clauses possibles et imaginables !
Je veux pas me faire avoir...ils ont l'air honnetes et sympas pourtant, je sais plus trop quoi en penser...c'est pas évident , j'arrive pas à envisager qu'ils puissent nous mentir juste pour vendre, c'est pas du tout mon état d'esprit... Embarassed


CELINE
Citation :
En effet, le centre de gestion doit avoir un juriste!

Pour les terres en location, demandez le nom et l'adresse et allez les rencontrer! Je ne pense pas qu'ils puissent vous enlever le bail sauf s'ils récupèrent les terres pour les exploiter eux-mêmes mais ça ne peut se faire qu'en fin de bail!

Je viens de relire ton journal de bord et tu dis que vous devez aller rencontrer le comptable pour avoir les comptes!!! Les exploitants doivent avoir un bilan et un compte de résultat chez eux et doivent vous le montrer, si ce n'est pas le cas, y a un problème!

Pourquoi veulent-ils arrêter alors qu'ils commencent juste?

Qu'est ce que tu appelles "centre de gestion" ?
Pour les terres c'est trés délicat d'aller les voir si on veut pas avoir à faire à la safer...je pense que dans ce cas on doit mettre une clause dans le compromis "sous reserve d'avoir les 6 ha promis en fermage" , un truc dans le genre en mieux formulé !
Et puis si on se decide pour le compromis véritablement, on ira rencontrer les proprios des terres en fermage juste aprés.
Concernant les comptes, elle nous a donné son prévisionnelle avec les bonnes données côté frais, alimentations,etc...
Mais ce serait le comptable qui aurait sa compta de 2008 et il n'avait pas fini en janvier celle de 2009... scratch
Elle est installé depuis 2007, et produit depuis 2008.
Son mari est double actif et il vient d'être muté sur marseille, il y est deja trés souvent depuis 1 an et fait les allers retours tous les jours, il part à 4h du mat' et revient à 23h, une vie de folie !
Du coup, là il va y être officiellement et ils ne veulent plus avoir ce rythme de vie !
Elle a du mal à envisager de quitter ces chèvres et ne veut pas non plus les laisser à n'importe qui...et je ne pense pas non plus qu'ils soient prêts à vendre la ferme à une personne qui veuille juste une résidence secondaire ou pour faire de l'accueil touristique, car ça voudrait dire que les chevres seraient vendues voir envoyées à l'abattoir !
Aprés je me trompe peut etre, si la personne sort son chéquier de suite, ça fera peut etre toute la différence avec nous ! Crying or Very sad

Je serais vraiment hyper déçue si cela n'aboutit pas, mais je me dis que au moins on sera mieux s'y prendre la prochaine fois, car on connaitra déjà mieux la marche à suivre, les choses à vérifier, demander,etc...

Voilà...
Je vous tiens au courant dés que je reçois leur mail de réponse décisif !

@+
isabelle flower
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MessageSujet: Re: Que demander aux proprio-chevriers avant compromis de vente   Jeu 11 Fév 2010 - 12:34

un truc me chiffone dans ton message précédent. Tu parles d'arrhes à verser le jour du compromis. Je ne me souviens pas avoir eu des arrhes à payer lors de mes précédents achats. Surtout pas le jour du compromis. Tu peux nous en dire plus là dessus ?
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MessageSujet: Re: Que demander aux proprio-chevriers avant compromis de vente   Jeu 11 Fév 2010 - 15:06

Ce sont des arrhes que l'on donne au notaire le jour du compromis et qui sont encaissés, ils seront déduit du prix le jour de la vente définitive.

Pour avoir eu plusieurs notaires au téléphone, c'est vraiment quelque chose qui se fait en principe tout le temps, ça force l'acheteur à ne pas signer à la légère !
En général on doit laisser 5% du montant total.

Perso ça m'aurait bien arrangé qu'il n'y en ai pas... Embarassed
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MessageSujet: Re: Que demander aux proprio-chevriers avant compromis de vente   Jeu 11 Fév 2010 - 23:53

Lorsque nous avons vendu la maison, les acheteurs n'avaient pas laissé d'arrhes (je crois qu'on appelait ça "mise sous séquestre"), mais la somme était spécifiée, et en cas de non respect des engagements, ils devaient nous la verser. Donc, je ne pense pas qu'il soit obligatoire, au sens légal, de verser cette somme lors du compromis.
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MessageSujet: Re: Que demander aux proprio-chevriers avant compromis de vente   Ven 12 Fév 2010 - 7:41

Centre de gestion ou comptable c'est pareil!!

Pour la compta de 2009, ça parait normal qu'elle soit pas finie, j'ai pas fini la notre!! Mais c'est pas normal qu'ils aient pas celle de 2008. Est-ce que l'exploitante avait demandé la DJA? Si oui, elle doit aussi avoir son EPI.
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isabel01

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MessageSujet: Re: Que demander aux proprio-chevriers avant compromis de vente   Ven 12 Fév 2010 - 12:09

Citation :
Centre de gestion ou comptable c'est pareil!!

Pour la compta de 2009, ça parait normal qu'elle soit pas finie, j'ai pas fini la notre!! Mais c'est pas normal qu'ils aient pas celle de 2008. Est-ce que l'exploitante avait demandé la DJA? Si oui, elle doit aussi avoir son EPI.

Oui elle a demandé la DJA qu'elle doit du coup d'ailleurs remboursé car elle arrête l'exploit' avant 5 ans !
c'est halluciant quand même, surtout que c'est la mutation de son mari qui l'y oblige !
je ne sais pas pour l'EPI, mais elle nous a filé des simulations qu'elle a fait selon le nombre de chévres qu'elle aurait pour savoir si au final elle doit ou non augmenter son cheptel.
C'est un genre de previsionnel mais sur une année uniquement avec plusieurs possibilité en terme de cheptel.

voilà...bye flower
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